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Les étrangers qui décident d’acquérir une résidence secondaire sur le sol américain pensent à tort que leur bien immobilier sera assujetti à la fiscalité de leur pays de résidence. En matière immobilière, c est la loi de situation de l’immeuble qui prévaut. Le bien étant situe sur le territoire américain, c’est la fiscalité américaine qui s’appliquera.

C’est la convention fiscale qui lie les Etats-Unis à la France. Nous simplifierons le traitement fiscal français en trois temps: a l’acquisition, pendant la location ou l’occupation et a la revente.

 

A L’ACQUISITION LES FRAIS DE CLOSING COSTS (NOTAIRE)

Il n’y a pas de frais de notaire aux Etats-Unis. C’est le vendeur qui paye les frais d’enregistrement traditionnel (timbres fiscaux et autres) l’acquéreur ne paye un impôt qu’en cas de recours au crédit.

Ces frais sont bien moins élèves qu’en France et s’élèvent en général a plus +/- 3% du prix d’achat payables en une fois le jour de la signature (appel ‘closing’). Ce montant est d’autant réduit si vous payez le bien comptant.

A la charge du vendeur:

  • Droit d’enregistrement : $600,00 par tranche de $100.000,00
  • réactualisation de l’assurance du titre de propriété : entre $150 et $250
  • Frais d’avocat (facultatif mais conseille) : entre 400 et $800

A la charge de l’acquéreur:

Il n’y a pas de frais obligatoire en cas d’achat au comptant, toutefois nous vous recommandons de souscrire aux options suivantes:

 

Options facultatives mais vivement recommander :

  • assurance Titre de Propriété: 0.7% du prix d’acquisition (comme il n’a pas de cadastre aux Etats-Unis nous vous conseillons vivement de souscrire a une assurance titre pour vous prémunir contre les erreurs d’enregistrement)
  • Inspections du bien: (amiante, termites etc… en moyenne prix varient de $300 a $500 dépend de la société
  • Frais d’avocat (facultatif) entre 400 et $800

Frais inhérent au recours de crédit

  • Assurance Titre de propriété: 0.7% du prix d’acquisition.
  • Inspections du bien: $300 a $500
  • frais bancaire: 1% a 3% du montant de l’emprunt selon les banques.
  • Frais de dossier: entre $200 et $400
  • Droit d’enregistrement $35 pour chaque tranche de $100.000,00 + 0,2% du montant du crédit.

 

FISCALITE DES REVENUS ET FRAIS LOCATIFS

A – Revenus locatifs

Les revenus (net de charges) de la location d’une propriété située aux U.S.A sont imposables aux U.S.A (article 6 de la convention fiscale franco-américaine)

Les loyers sont taxes a la tranche de revenu imposable correspondante a la déclaration de non résident d’un particulier – environ 15 a 20% pour des revenus nets traditionnels de location – récupères sous la forme de crédit d’impôt dans le cadre d’un accord de non double taxation entre les Etats-Unis et la France.

 

Ces revenus sont aussi pris en compte en France pour le calcul de l’impôt sur le revenu français ; cependant la France octroie un crédit d’impôt équivalent à l’impôt sur le revenu français qui aurait été applicable si l’immeuble avait été donne location en location en France. En conclusion, c est un crédit d’impôt “total fictif” et le revenu locatif américain n’est pas imposer en France ; ce principe s’applique qu’il ait eu un impôt sur le revenu américain ou pas 9article 24(1)(a)(i) de la convention fiscale franco-américaine).

Le contribuable français concerne calcule le montant des revenus locatifs nets de la propriété américaine selon les règles françaises et en euros et déclare le montant final dans une déclaration spéciale (formulaire No 2047) puis report le montant dans une case spéciale de sa déclaration d’ensemble des revenus (formulaire No 2042 cae TK).

Ce revenu de source américaine qui n est pas impose est cependant pris en compte pour déterminer le taux d’imposition qui sera appliqué au contribuable qu’ titre de l année de perception.

 

Les charges

Les charges sur les différents appartements à Miami (payées généralement mensuellement) comprennent typiquement : les charges de copropriété, l’eau, les assurances nécessaires, l’accès piscine/salle de sport/voiturier, la sécurité 24/24h, l’entretien de l’immeuble, souvent le câble TV et d’autres prestations.

Impôt foncier

Le seul impôt à payer est en général d’un peu moins de 2 % qui équivaut a la valeur de l’appartement..

 

Loi FIRPA

Il existe une loi aux états unis la loi FIRPA qui oblige en cas de cession du bien à vous retenir pour une période en général de 1an 15% du montant de la vente qui ne vous serons redonnes qu’une fois prouve que vous ne devez aucun impôt au trésor publique américain.

 

LA REVENTE

Les plus values

Cette plus values est imposable aux USA. ELLE est aussi imposable en France mais le contribuable bénéficie alors d un crédit d’impôts en France égal au montant de l’impôt paye aux USA. Dans ce cas

c’est un crédit d’impôt “réel ce qui veut dire que si ‘impôt sur la plus value est faible aux USA le contribuable peut être amène a payer en France le différentiel pour atteindre le montant de l impôt de plus value français (article 24(1)(a)(iii) de la convention fiscale franco-américaine)

En France et pour un résident fiscal français qui est une personne physique, l’impôt de plus-value français sur la vente d’un bien immobilier est de 16% plus 11% de taxes « sociales » additionnelles (27% au total). Cependant, la base de la plus-value est réduite de 10% par année de détention du bien immobilier au delà de la cinquième année. Aussi, lorsque le bien immobilier a été détenu pendant au moins 15 ans, il n’y a de toute façon plus d’impôt de plus-value à payer en France.
La fiscalité n’est pas très contraignante: sur la plus-value, l’impôt est en général de 15% si le bien est gardé plus d’un an. Il existe aussi un programme appelé ‘1031 exchange’, qui permet de réinvestir les profits de la revente sous 6 mois et de ne pas payer d’impôt (en tout cas de les différer à volonté jusqu’à la prochaine revente, dont le profit peut être une seconde fois réinvesti selon le même procédé, et ainsi de suite, ce qui permet de créer un véritable patrimoine différant le paiement de l’impôt sur la plus-value a volonté.

 

RESUME RAPIDE SUR L’IMPOT SUR LES REVENUS

Aux Etats-Unis, chaque Etat à ses propres taux pour le calcul de l’impôt. D’autre part selon votre lieu de résidence vous payerez la taxe fédérale, la taxe de l’Etat et la taxe de la ville.
En Floride vous ne payez pas la taxe de l’Etat. C’est d’ailleurs ce qui attire les multinationales qui font une économie très importante en venant s’installer en Floride.
Pour les employés, la taxe ou impôt est déduite directement de la fiche de salaire à la semaine ou au mois. L’impôt fédéral est calculé de 10% à 35% en fonction de fourchette de revenus.

10% : de $0 à $7.825
15% : de $7.826 à $31.850
25% : de $31.851 à $77.100
28% : de $77.101 à $160.850
33% : de $160.851 à $349.700
35% : $349.701 et plus

Les taxes / Impôts sont à régler tous les ans au 15 Avril au centre IRS proche de votre domicile. L’IRS se charge de collecter l’impôt, vérifier le calcul d’impôt et rembourser le trop payé s’il y a lieu, ce qui se fait sous 2 à 3 semaines. Si vous ne réglez pas votre impôt à temps vous serez assujetti à une pénalité de retard de 10%.
Toute personne même étrangère détentrice d’un visa et vivant aux Etats-Unis plus de183 jours par an, se doit de remplir une déclaration d’impôt. Selon les pays, comme la France il y a parfois des conventions avec les USA et il n’y a pas de double imposition mais vous devez malgré tout reporter vos impôts déclarés dans votre pays d’origine.