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Acquerir un bien immobilier en Floride, comment ca marche?

Acquerir un bien immobilier en Floride, comment ca marche?

MLS, appraisal and closing costs… des termes un peu flous de prime abord mais qu’il est judicieux de connaître lorsque l’on envisage un achat immobilier en Floride. Petit tour d’horizon pratique pour savoir où l’on va quand on s’achète un toit.

L’achat d’un bien immobilier auprès d’un particulier constitue l’essentiel des transactions immobilières dans l’état de la Floride, au détriment des ventes aux enchères, des achats auprès de banques ou de promoteurs.

Les étapes clés de l’achat auprès d’un particulier :

1/ Le MLS, qu’est-ce que c’est?

En Floride, chaque agent immobilier a dans son portefeuille, des mandats de biens à la vente qu’il doit partager avec les autres agences, à travers un système commun appelé MLS (Multiple Listing System). Cette centralisation des biens à la vente est en libre consultation sur Internet. C’est un énorme avantage pour l’acheteur par rapport à d’autres systèmes, comme en France par exemple, où il faut faire le tour des agences pour voir ce qu’il y a en magasin.

Il est à noter que le MLS contient egalement les offres à la location

2/ L’offre de prix

Le MLS nous permet d’avoir une idée précise de la valeur du bien sur le marché, on peut connaitre l’identité des propriétaires successifs, l’estimation des taxes, et surtout voir l’évolution du prix, simplement en entrant l’adresse d’un bien.

Une fois que vous avez repéré le bien en question, vous devez proposer une offre écrite, accompagnée d’un premier versement,  pas de minimum légale mais généralement 5 à 10% du montant de l’offre. Bien entendu, cet argent est déposé sur un compte séquestre (Escrow Account) et il vous est intégralement restitué si l’offre est refusée, à condition toutefois d’avoir dans votre contrat de vente, une clause suspensive qui le prévoit.

 

3/ Les inspections

Une fois l’offre acceptée, vous pouvez demander une inspection détaillée des lieux (Home Inspection), à vos frais. Dans certain cas le vendeur si l’inspection est satisfaisante, vous devrez placer sur le même compte séquestre, une somme additionnelle.

chicago

 

4/ Le financement

L’acheteur peut bien évidemment choisir soit d’acheter son bien immobilier comptant, soit d’avoir recours à un financement. Dans ce dernier cas, l’obtention d’un crédit peut prendre un certain délai, entre 45 et 60 jours environ. Pendant ce temps, la Banque prêteuse va surement demander une estimation du bien en question, auprès d’un organisme spécialisé et indépendant. Cette estimation écrite (appraisal) est un indicateur précieux pour la banque, qui sait, dès lors, si le prix d’achat que vous proposez est pertinent. Sachant qu’elle risque de se retrouver avec votre bien sur les bras si vous ne remboursez pas votre crédit, elle vérifie sa valeur marchande… dorénavant (cf. affaire des « subprimes » qui a entrainé une crise économique mondiale majeure).

Vous pouvez également procéder de manière inverse, c’est-à-dire commencer par obtenir un financement, ou savoir si vous êtes éligible à bénéficier d’un crédit pour une somme donnée, ainsi, vous deviendrez «pré-qualifié» (pre-qualified) et pourrez ensuite prospecter le marché avec une idée précise de votre budget.

Deux situations peuvent alors se présenter :

  • Le financement n’est pas obtenu dans ce délai : l’acheteur a la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer son apport.
  • Le financement est obtenu dans ce délai : les deux parties peuvent alors clôturer la vente.

 

5/ La clôture de la vente ou Closing

Une fois que le financement a été obtenu, la clôture de la vente (Closing) se fait généralement dans les jours suivants.

Dès lors, intervient un agent de clôture (Closing Agent ou Settlement Agent) qui :

  • Représente l’acheteur dans le transfert du titre et le transfert de propriété du Vendeur vers l’Acheteur.
  • Effectue les recherches de validité sur le titre de propriété.
  • Propose l’assurance de ce titre (Owner’s Title Insurance Policy). Concrètement, cette assurance garantit l’état du titre de propriété à un moment donné.
  • Synchronise le paiement des fonds à travers son compte séquestre.

Les couts de closing pour l’acheteur varient entre 1.5% (Achat comptant) et 4% du prix d’achat (Achat financé).

 

6/ Les frais et les droits : Qui paye quoi ?

  1. A la charge du Vendeur
  • Les frais d’agence, dans la très grande majorité de ce type de transactions, et des Droits d’enregistrements à hauteur de : $0.6 pour chaque tranche de $100.
  • Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété : de $200 à $250.
  • Frais d’avocat (facultatifs) : de $750 à $1500.
  1. A la charge de l’Acheteur

En France, le cadastre permet d’identifier les propriétés foncières des communes et garantit la preuve de la propriété de chacun. Aux Etats Unis, un tel registre n’existe pas c’est pourquoi il est conseillé de prendre une assurance sur votre titre propriété, pour se prémunir contre les éventuelles erreurs d’enregistrement. 2 types de situations :

Achat financé

  • Assurance du titre : 0.7% du prix d’acquisition (Il n’y a pas de cadastre aux Etats-Unis)
  • Si la propriété a une valeur supérieure à 1 millions de $ : la Mansion Tax de 1% de la valeur du bien.
  • Analyse de votre crédit ou « Credit Report » : de $60 à 100.
  • Inspections : de $250 à $1000.
  • Expertise de la valeur vénale ou « Appraisal » : environ $500.
  • Droits d’enregistrement : à partir de $500

De nombreux immeubles imposent des frais supplémentaires : Frais de candidature (Application fee $200), commission de l’agent de commission (managing agent fee $500), caution d’entrée (move-in deposit entre $500 et $1500).

Pour une maison individuelle, il faut souscrire une assurance multirisque habitation

Pour un bien dans un immeuble suivant les banques : 2 à 4 mois de frais de copropriétés à payer d’avance.

  • Recherche des privilèges : Entre $300 et $400.
  • Frais d’avocat : de $1 500 à $5 000.
  • Frais de banque : de $500 à $1200
  • Frais de dossiers : de 0.5 à 3% de la valeur de l’emprunt.
  • Frais de greffe : de $40 à $100.

Achat comptant

  • Assurance du titre : $450$ par tranche de $100 000 de la valeur de la propriété.

Les frais suivants ne sont pas obligatoires, même s’il est recommandé de les engager pour votre tranquillité d’esprit…

  • Inspections : de $250 à $1000.
  • Recherche des privilèges : Entre $300 et $400.
  • Frais d’avocat : de $1 500 à $ 5 000.

Enfin les frais de copropriété : Dans le cas de l’achat d’une propriété en résidence fermée (Gated community) ou d’un bien dans un immeuble (Condominium), vous êtes redevable des frais de copropriété (Maintenance fees).

6/ CONCLUSION

Une bonne connaissance et une bonne utilisation des règles juridiques et fiscales américaines ainsi que des conventions fiscales inter pays permettront d’alléger de façon très significative le poids de l’imposition. Beaucoup de nos clients nous demandent qu’elle est le meilleure mode d’acquisition aux U.S.A, notre réponse est la suivante : il dépend de chaque cas. Il n’y a pas une réponse universelle identique pour tout le monde, votre projet immobilier est peu être diffèrent d’un autre acquéreur.
Il est donc très important de s’interroger sur le mode d’acquisition (comptant ou par recours à un financement – les intérêts d’un prêt sont déductibles aux USA), le mode de détention (en direct ou via une structure dédiée) ainsi que le mode de disposition du bien immobilier (succession, donation, vente) afin que vous en en tant qu’acquéreur puissiez atteindre les objectifs fixés.

 

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